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城市更新的典范——“天空之城”哈德遜廣場
來源:和創瑞智園區咨詢 | 作者:和君咨詢產業園區事業部 胡潔、王鵬 | 發布時間: 2020-07-28 | 587 次瀏覽 | 分享到:


全球一線城市的城市更新,往往代表著城市前行的方向。歷數紐約的哈德遜城市廣場、倫敦的國王十字街、東京的六本木新城、韓國的清溪川等等,它們都將歷史文化、人文等元素融入到城市更新的項目中去,并以融合、包容、開放的方式,致敬城市文明之光,耀啟城市未來的璀璨。


一、廢舊車站的華麗“變身”


哈德遜城市廣場的所在地,曾是紐約的鐵路車場,堆積著大量廢棄的地鐵車廂、公交車和周邊倉庫的貨柜。盡管地處曼哈頓中城,但卻與周邊的人氣聚集地如著名的賈維茨國際會議中心、麥迪遜廣場花園球場等顯得格格不入,荒蕪寂靜的像是被紐約繁華和喧囂所“遺忘”。對比之下在寸土寸金的紐約,市區僅有185萬平米土地可供開發,難以滿足未來人們對于辦公、商用住宅、購物等的巨大的潛在需求,因此,作為紐約曼哈頓最后一塊大型可供開發的用地,哈德遜廣場在此基礎上建造城市綜合體成已為必然。


項目從2001年動議至2002年6月,市規劃部門與經濟發展公司開展了一系列調研論證和規劃方案征集,并于2005年通過了再區劃,經歷頂尖開發商的競標角逐后,建筑開發權最終由美國最大的私人房地產開發商瑞聯集團獲得,哈德遜城市廣場也因此成為美國歷史上最大的私人房地產開發項目。


拿下曼哈頓這塊最后黃金寶地的瑞聯集團(RELATED),是美國最大房地產商之一,其對于開拓卓越的城市綜合體有著40多年的開發經驗以及對60多棟大樓的管理經驗。曾經成功打造了紐約時代華納中心,一個由破舊劇場搖身一變成為商業中心的經典案例,當時被形容為曼哈頓歷史上最具規模的多功能綜合開發項目。除了時代華納中心,紐約派拉蒙大廈、舊金山都市廣場等都出自瑞聯之手。瑞聯集團接下哈德遜城市廣場項目正逢2008年金融危機,要在如此惡劣的大環境下新建一個龐大的商業綜合體,無疑是面臨著巨大風險,也需要承擔巨大的壓力,不得不說哈德遜廣場更新項目最終證明了瑞聯掌門人的勇氣和戰略眼光,也讓瑞聯成為全美最優秀的多功能綜合開發商。


二、標新立異的設計和文化元素,造就紐約“天空之城”


在建筑方面,采用北美最新的建筑工藝,保留地面鐵路系統,在架空平臺上建設摩天大樓。而除了商業建筑外,哈德遜城市廣場還將在整個懸空區域建造包括公寓住宅、學校、公園、藝術場館等社區配套設施,如此大膽的設計在全球史無前例,哈德遜城市廣場也因此有了紐約“天空之城”的美名。


另外,哈德遜廣場在設計時還考慮到對自然災害和人為災害的應對。創造有彈性的設計元素,包括能夠抵御全市停電的電力系統、雨水收集系統,以及位于地下,且可以密封來抵御風暴大浪的“水下門道”。


此外,哈德遜公共綠地廣場和花園的設計心思巧妙,極具美感,對曼哈頓西側的三個重要景觀的匯合做出了反映:高線公園、哈德森公園和林蔭大道和哈德遜河公園。高線的曲折性質和哈德遜河公園的類似線性質量被巧妙地捕捉到,毫不費力地流入公共廣場和花園的寬敞聚集地。該設計重新考慮了車輛,自行車和行人的出行,并著重強調了行人的體驗和可及性。


哈德遜城市廣場項目中的人文景觀,每一個均來自于著名設計師“獨具匠心”的靈感,賦予建筑景觀不僅以多姿態的美感,并且融入了藝術、哲學、歷史、文化等多元素為一體,書寫了紐約乃至整個美國建筑史上濃墨重彩的一筆!


如The Vessel注重人與城市的互動,蜂窩式的建筑為公眾提供了一英里的垂直攀登體驗以及曼哈頓西區一些最獨特的景觀。使用從意大利運來的鋼筋混凝土件組裝而成,造價高達2億美元。這幅巨大的設計作品將成為紐約市新的公共地標,其重要意義,就是每個人都能進來攀登,拾級而上之時,感受紐約這座城市的魅力;再如The Shed是會“變身”的文化中心,作為藝術展示與表演的場地,光是它的外貌就讓人嘆為觀止,更厲害的是,它有移動性,無論向外延伸,或是往內收縮都沒有問題,以容納不同人數的參觀者,體現文化藝術的包容和開放性;又如哈德遜廣場30&10雙塔共舞,兩棟塔樓的形態和空間關系創建了一種雙塔共舞姿態,處在不同的觀看位置看向雙塔將擁有不同的體驗。


哈德遜廣場30&10成為了紐約天際線的重要組成部分,此后,紐約都市風光中又增加了富有張力的建筑物。位于哈德遜廣場10號和30號之間的,是哈德遜廣場開發區的商店和餐廳區域。購物中心的外立面的設計,直觀反映了開發商對于項目的信心和定位。不同于紐約的長街式購物街區的沿街道擴張,Hudson Yards購物中心出其不意,打了一張國際化垂直購物中心的套路——通透的立面,明顯的樓梯,大氣的外立面,自信地彰顯自己的內里。



三、世界級的整體布局規劃,多元業態的綜合社區


如今再提及紐約曼哈頓,映入人們腦海不再僅限于自由女神、華爾街又或者中央公園,哈德遜廣場作為世界級的城市更新綜合體項目的典范,代表著新興商業文化綜合社區正在崛起,逐漸成為紐約新地標。(項目總體效果圖如下)


哈德遜廣場項目于2010年開工,于2019年3月15號正式揭幕,由覆蓋繁忙鐵道與隧道的11公頃(28英畝)土地組成,哈迪遜廣場項目地塊以曼哈頓以西42和43街、第7和第8大道、西28和第30街以及哈德遜河公園為界,在高線公園北端,占據6個街區。作為曼哈頓中城僅剩的一塊濱水用地,哈迪遜廣場項目因其大體量、高密度、緊湊式地快速推進而被推崇為紐約城市更新樣板,并同時實現了經濟增長與濱水空間活化兩大目標。


項目遵循公共交通為導向的TOD城市開發模式。與傳統項目相比TOD項目則更注重城市的“參與性”,把注意力集中在建立集工作、商業、文化、教育、居住為一體的城區,實現城市結構的整體優化,這也是TOD項目的核心訴求——為城市生活、城市的“顏值”帶來重要改變。


項目規劃建成包含商住摩天樓、學校、醫院、零售空間、公園、文化場所和公共藝術等在內的一系列功能建筑??傮w規劃中哈德遜城市廣場開發分三期。哈德遜城市廣場一期開發的是哈德遜城市廣場東部,3棟高級住宅樓、2棟高級商務辦公樓、1棟高檔購物商場,地標設計建筑The Vessel和1棟其可伸縮外殼的文化藝術中心。哈德遜城市廣場二期則主要是哈德遜城市廣場西部,位于30街和33街之間的第11到第12大道。二期項目包括了多個住宅樓,一個辦公大樓和一所學校。哈德遜城市廣場三期將把西鐵路廣場將作為未來建筑物的基礎平臺。項目由1棟高級商務辦公大樓、1棟匯集高端住宅公寓、豪華酒店、健身俱樂部、水療中心和辦公室而成的多功能商業大廈,西鐵路廣場組成。(項目一二期總體規劃見下圖)



項目業態多元豐富,主要分為六大板塊:住宅公寓、商業辦公、公用基礎設施、購物中心、餐飲和藝術娛樂。住宅公寓又包括豪華住宅出售和豪華公寓租賃,對標客戶為紐約社會上層商業精英人士;商業辦公主要是辦公樓租賃,涵蓋4棟著名辦公建筑,分別為10 Hudson Yards, 30 Hudson Yards, 50Hudson Yards, 以及55 Hudson Yards。據統計,開業僅僅半月有余,從奢侈品配件專家掛毯到廣告代理BCG、媒體巨頭時代華納,再到全球最大的理財公司貝萊德,每天大約有50多萬人在此工作;公用基礎設施包括周邊的Equinox健康俱樂部和該品牌的第一家精品酒店,廣場公共綠地,環保和技術設施等;哈德遜廣場商店與餐廳區域是一個十萬方的商業中心,坐落在哈德遜廣場10號樓與30號樓之間。該商業中心旨在成為多業態環境中建設購物中心的標桿,作為紐約市時尚和餐飲的首選地之一,購物區包括100多家商店及紐約第一家Neiman Marcus奢侈品百貨,向游客和居民提供頂級品牌,此外餐廳區則匯集了紐約最著名的美食店;文化藝術與娛樂方面,以Vessel為代表,它是一個公共藝術建筑。從高度來看,16樓層高;從結構來看,它是由154個樓梯間組成,共有2500階樓梯,和80個連接樓梯的空間,是個十分有創意的的建筑創作。此外,藝術娛樂還包括巨型文化藝術中心the Shed??傊?,哈德遜廣場是一個超前理念的高級社區。


四、經濟與社會的雙重影響


經濟方面,哈德遜廣場重建項目為紐約市帶來了巨大的經濟福利。在建設期間已經為該市的GDP貢獻了超過100億美元,并成為了紐約大都會運輸局(The Metropolitan Transportation Authority)的重要收入來源。據估計,項目在建設期間支付大都會運輸局23.6億美元,每年支付6600萬美元。它還將每年支付近1億美元的稅收,用于償還7號地鐵線路延期的債券。當哈德遜廣場重建項目完工后,每年將為紐約市的國內生產總值貢獻近190億美元,每年近10億美元的州和城市稅。并且,哈德遜廣場的公司和建筑物將為新西區社區帶來將近60,000個工作崗位。


社會方面,該項目將極大擴展區域的公共空間,改善居住、辦公及活動環境,并有效拓展區域的公共交通。此外可以有效連接周邊的切爾西和克林頓地區,將產生大量的高品質辦公需求及商務活動,有效提升區域的觀感、鞏固其新型辦公區域的戰略地位。未來將吸引更多重量級公司總部入駐、大型商務活動的舉辦,提高曼哈頓及紐約的國際地位,增加競爭力和影響力。此外,哈德遜廣場每年可通過發電和冷熱水來節省24,000噸二氧化碳,這大約是5100輛汽車的排放量。另哈德遜廣場還將收集近4萬噸的雨水過濾后重復使用。這些環保節能的創新使得哈德遜廣場獲得了權威環保機構——美國綠色建筑協會(LEED)的節能環保認證。


五、結束語


哈德遜城市廣場項目是在應對交通運力不足、制造業衰敗、經濟蕭條和財政危機、各利益主體矛盾沖突等難題下強勢誕生的,以公共交通為導向的發展戰略,極大地加強了紐約大都市地區的通勤可達性,并再以“彈性”的再區劃對于土地、建筑和公共空間合理管控,集商業、住宅、人文等功能,融國際品牌、跨國集團、公園、文藝中心等于一體,成為引領世界城市更新的“風向標”。




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